深圳土地市场曾经拍过一个岛拿地（岛）的并不是一家开发商，而是IT巨头，腾讯更玄幻的是这座岛上未来不仅有腾讯总部，还有酒店、会议中心、科技展览馆、学校教育设施、体育活动中心…这意味着腾讯不仅仅要会开发QQ、微信、王者荣耀，还要会做开发商作为腾讯的第一份地产作业，这块地被选定在深圳前湾的大铲湾岛，土地面积将近80万㎡，而周边二手公寓的较好楼层，均价都在20w/㎡前湾就像上海的浦东，是深圳的双中心之一，在这里落位项目，要求可不是土地出让金的高低今天我们站在前湾任何一个建筑高层视线都绕不过这个岛而我脑中也有绕不过去的疑惑，为什么是腾讯，为什么可以是前湾不过想最先八卦的还是，腾讯的项目会长什么样子公众号：真叫卢俊认认真真聊地产，实实在在谈买房。01世界上真的会有这样的地方么腾讯拿地后的第一件事就是全球招标设计方案结果一家美国设计公司方案顺利通过，主题是网络城市，灵感就来自互联网的分布式网络这个方案的最大特色，就是超级连接地面，通过空间分层，将人和各类交通分布在不同层，不为别的，这样可以实现全岛无人驾驶来源：腾讯视频“互联网+未来科技城城市设计方案”IT出身的腾讯，在全岛交通环节，会使用一个叫“小南极AI智脑”的智慧交通模块，它可以调度交通，让找车位耗时降低90%，高峰打车成功率提升100倍这是平面交通连接，我们来看看纵向垂直会怎么连接楼顶利用光伏材料，实现太阳能全覆盖，地面有传感器实时监测海平面上升情况，更厉害的是地下的雨水循环系统+土地管网，可以回收50%以上的雨水动图效果来源：抖音号zz26502650楼顶、地面、地下，三个连一起实现了城市纵向自循环而它最大的亮点，是它是“活”的怎么说呢，有点像一个有机生命体，甚至有一颗自己的大脑每一栋房子的入住率、碳排放量、水质量、空气质量、还有每一辆无人驾驶汽车的位置，都被大脑实时监控，存在一个叫信息广场的地方动图效果来源：抖音号zz26502650是不是感觉在说大话，就拿碳排放量来说岛上的大厦主体是号称“世界上最聪明的砖头”南极砖它是古代榫卯结构，内置了腾讯星星海服务器3.0，这样的砖头其实是一个个小型服务器集群来源：腾讯产业互联网砖表面覆盖了腾讯自己研发的“碳捕捉层”，它可以吸收岛内员工生活工作产生的二氧化碳，并转化为能源再重新利用，酷不酷而这些只是这座岛很小的一个切面，更全面些的描述应该是，在这里各种智能终端在这个岛上最大程度的实现虚拟互联科技公司做项目，真的是自带互联网基因不过它对城市的意义还不止这些02关于建这座岛的更深意图我第一次看到腾讯买岛这个消息的时候，第一反应就是太有钱了第二反应就是腾讯是不是受不了地产诱惑，要进军房地产了其实是也不是大铲湾这块岛地，在土拍中心的编号是A002-0076地块拍地这一年岛地所在的宝安区一共拍出7块地，其中住宅用地溢价率达到45%+但这块地溢价率为0，因为这是产业用地，且规划非常具象✓ 土地用途工业用地（新型产业用地）✓ 公共管理与服务设施用地+交通设施用地✓ 准入行业类别战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业）而且早在2016年9月，在深圳市政协召开的一次会议上，当时的深圳政府班子就透露消息说大铲湾1.2平方公里的地，按照产业政策，让马化腾在这里打造一个互联网+产业科技园拉动这个产业，不要在全国各地东盖一栋楼西盖一栋楼也就是说，这块岛地是给了腾讯，腾讯也确实是有总部在这里但这背后更关键的词，是产业产业只有IT吗，为什么开发商不能做产业我们可以来看看IT公司来了可以做什么IT公司来了，盖好房子，它不用吸引企业总部入驻，它自己就是企业，盖房子的部分目的也就是要把自己的总部放在这其次，这些企业来了，也不会光着手来，等它入驻后就会像块磁铁一样，吸引上下游产业链企业不断集聚所以，类似腾讯岛的存在是被城市需要的它不仅意味着智慧城市，更意味着产业发展03所以腾讯做开发商不可能是个例打开这个思路之后，我们就会联想起很多事，比如上海我们就从近半年开始说起放眼全国，百度、小米、网易、阿里，都以拿地或者买楼的形式进入地产行业所以IT进军地产这件事，如果用“求个明白”的思路去看的话，真不是只有赚钱这么简单它们天生自带的互联网基因和产业属性，和城市发展休戚相关城市主体也逐渐好奇，IT企业是不是比开发商更胜任开发商与此同时，IT企业也以不同的“智慧城市”方案开始内卷比如擅长即时通讯的腾讯，会通过APP、城市服务、小程序等众多微端工具，通过微信这个综合移动入口，来到我们每个人身边阿里的出发点落在城市大脑上，而且身份比较多元，全身上下，除了电商，还有金融企业、云计算，然后通过大计算能力去挖掘数据背后的价值如果把这些IT巨头关于“智慧城市”的布局点放在一张地图上，几乎出现在了全国东西南北的各大、中城市中，有的城市像上海，更是被多点布局所以逐渐的我们就看到，IT巨头们一手抓智慧城市、一手抓产业，身后的那条赛道也逐渐清晰04你听说过2.5产业吗我们有没有想过城市土地在批复给这些IT企业的时候，是以什么名义工业用地？还是商业用地？好像都不太合适我们以腾讯岛为例，当年深圳在腾讯岛上单块地的混合利用方面，创造性的设立了一种以前没听过的用地属性创新型产业用地这个地方未来可以融合研发、创意、设计等多种创新型产业功能，然后可以适用于第二和第三产业之间的中间产业有个非常有趣的代号，叫2.5产业正因为介于第二、第三产业之间，所以既配置了大片产业，又配置了商业、宿舍、酒店、会议中心等服务设施也就是说，既能搞研发生产，又能同步过好生活，更重要的是，这可以提升片区土地利用综合效益说到这，我们就会发现，这件事已经不仅仅是一个城市的选择任何符合这个方向的一切条件和要素，都会被虹吸过来，服务于这个目标换句话说就是，未来可能会有越来越多的土地，越来越多的“腾讯们”，会被组合起来，从事更为智慧的城市开发模式根据互联网中心发布的《全球半年度智慧城市支出指南》中预测未来3年，智慧城市支出占比将达到城市建设支出的将近35%而且这件事早几年很难触及，因为智慧城市的建设离不开大规模、高规格基建水平随着我们的基础设施的不断完善、政策导向，以及物联网、人工智能等技术的成熟，智慧城市才被真正的按下开始键而这对于目前的城市开发现状就意味深长了最后当我们以为互联网巨头想进入地产行业的时候可能他们的目光还不止于此他们凭借物联网、云计算、人工智能、大数据等新兴技术全面而深刻的颠覆着我们的生活方式，进而影响了整个城市的运营模式这么来看的话，颠覆地产行业可能只是捎带手而已
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