新加坡空间，如何看新加坡82%的国民住在政府提供的组屋里（经适公租房）

感谢邀请备案域名新加坡空间！新加坡空间，如何看新加坡82%的国民住在政府提供的组屋里（经适公租房）新加坡组屋世界闻名！截止目前，已有五十多年的发展历史，现在各项配套制度已比较完善，组屋市场存量也很饱和。目前，有超过80%的新加坡人都住在政府兴建的组屋中。第一、对新加坡组屋的基本认识01、组屋组屋全称叫组合房屋，是由新加坡政府（具体承建单位叫建屋发展局）主导兴建的公共房屋。02、户型组屋的户型，面积由小到大分别是2室1厅（3房式）、3室1厅（4房式）、3室2厅（5房式）、4室2厅（6房式）和跃层公寓（双层组屋）。03、配套作为组屋主导者的政府而言，在规划兴建组屋时，会将城市必要的公共配套向组屋区域倾斜，以便利居民生活。比如，地铁站点、线路尽量便利组屋区域，组屋内配建游乐场、运动场、幼儿园、社区医院、超市、餐饮店、邻里商店、邻里中心，等等。04、价格与商品房价格相比，同等地段、同样面积的组屋价格大约是商品房价格的一半。除了售价便宜之外，组屋一般只需首付总房款的10%即可，转售的组屋首付一般付20%，剩余房款可以在一定年限内慢慢还。05、申请条件以家庭为单位，通过摇号的方式申请组屋，一个家庭只能同时拥有一套组屋。为了实现“居者有其屋”的目标，满足刚需和中低收入人群的基本居住需求，首次申请组屋的家庭中号的几率很大，而且组屋中参与摇号的85%的房源是预留给这样家庭的。06、上市交易随着家庭人口不断变化，已取得产权的组屋是允许拿到市场上转卖的。但有限制性规定，就是组屋必须居住满5年才能上市交易！这跟国内经济适用房满5年才能上市交易类似。07、产权年限组屋产权更多与新加坡土地所有制紧密相连，分为国有和私有两种。⑴私有土地私有土地年限又分为两种：①永久在永久产权土地上建盖起来的住宅，房屋产权也是永久的，没有使用期限限制，可以给子子孙孙永续传承。但不受新加坡宪法保护，政府规划需要征地时，私人需要配合政府征地。②999年基于历史原因，在私有土地产权上，还有999年产权的私有土地。同理，在这种土地上建盖起来的住宅，产权也只有999年。当然，基于历史原因，私有土地所有权也有101年和103年的特例。⑵国有土地根据掌管机构属性的不同，分为两种：①国有由政府所属的土地部门（行政机构）管理和调配使用。②公有由法定的半官方机构（类似于事业单位）掌管和调配使用。比如，兴建组屋的建屋发展局。根据“房随地走”的法律原则，组屋的产权年限究竟是多少呢？先说答案：99年！组屋是在国有土地上建盖起来的，政府将组屋出租、出售给申请人后，让渡的产权年限是99年，有点类似于我们的国有土地出让期限（70年）。但也有本质不同，就是组屋在99年产权年限到期后，国家不会自动续期。也就是说，99年产权到期后，即便所有购买人能协商一致重建，政府也不一定会批准。按照建屋发展局的公告，99年产权到期后，组屋会被收归建屋发展局所有，土地也将会被收回。综合看，新加坡组屋类似于国内的经济适用房，但组屋又有自己的一些独特之处。第二、如何看待组屋？新加坡组屋不仅世界闻名，而且确实很好地解决了新加坡人的居住问题，实现了李光耀先生早年的夙愿–居者有其屋！应该说，这对一个国家的执政者而言，是相当了不起的政绩！01、“居者有其屋”是新加坡政府的愿景这个口号是新加坡国父李光耀先生在上世纪六十年代提出来的，经过50多年的不懈努力，新加坡组屋建设、规模和运营已取得了举世瞩目的成绩，组屋已成为80%以上新加坡国民主要的居住方式。实事求是地说，李光耀先生当年提出来的愿景已基本实现，新加坡政府在解决国民居住条件问题上，实现了“广厦千万间”。02、组屋为什么能成功？原因应该是多方面的，我认为可能是以下一些：⑴新加坡政府廉洁众所周知，新加坡政府十分廉洁！由于政府廉洁，属于国家的钱、人民的钱，都能最大限度地用到人民头上。根据新加坡土地所有制度，绝大部分土地都是国有的，私有土地很少。国家又是人民的，那这些土地自然就是人民的。如何说明人民拥有这些土地？毫无疑问，就是将人民拥有产权的土地用来为人民建盖房产，建盖起来后，按照成本价出售给人民居住、使用、收益和处分。组屋正是这种思路下的产物，因此，组屋的售价相当于一般商品房价格的一半，首付还只需要付10%（转售的付20%），剩余房款慢慢付，一般都可以通过公积金解决，还款压力很小，小到什么程度？比如，2室的组屋，月供大概就几百元，你可以想想，月供几百元算压力吗？⑵组屋以高性价比获得了国民青睐，成为多数人置业首选组屋的优势：①价格低、置业压力小组屋价格是一般同类商品房价格的一半，并且后期月供压力几乎可以忽略，这是多数人选择组屋的原因之一。②配套完善、生活便捷组屋拥有的公共配套十分完善，涵盖了从小孩上学、人员就医、体育休闲、工作创业到交通出行等各种配套设施，性价比很高。③养护到位、改造及时组屋5年一小修，10年一大修，政府对组屋的维护显得有些“过分”。5年小修，主要是刷墙、外立面清洁、外观维护，所以，新加坡很少看见老旧的房子就是这个道理。10年大修，源于组屋在设计时，会预留下后期不断对房屋进行改造的空间，便于在时代发展、社会进步之后，会对组屋的使用功能提出新的要求，进而保证组屋能最大限度地使用到99年。面对价格低廉，配套完善，并且养护到位的房产，我想换做是我，也会首选组屋置业。⑶新加坡人多地少，市场在售商品房少，而且价格普遍高新加坡地盘小，人很多，国家出于经济和产业发展需要，不得不将有限的土地资源合理分配，用于建盖住宅的土地就很有限。横向无法扩展的情况下，往高处发展就成了充分利用土地资源的一种合理方式。但即便住宅已经不断在往高处发展，土地资源依然紧张。市场上存量的私有土地就更少，约占全国土地的近2成份额，私有土地用于建盖商品住宅的很稀缺；在这种供需状况下，商品住宅价格自然不会低，往往高于组屋价格的2倍。所以，能买商品住宅的人员，经济实力往往要高出一般人一筹，否则，置业压力可能就很大，也很不划算。这样的价格和压力，无疑会将更多的买房人推向组屋。⑷购买组屋有保障5年一小修，比如，2002年实施的中期翻新计划（IUP Plus），主要对屋顶漏水、外部渗水、混泥土脱落等问题进行维护。10年一大修，比如，2001年启动的电梯升级计划（LUP），对1990年以前兴建的组屋增加电梯停靠楼层、安装电梯远程监控系统，等等。组屋除了进行升级、改造之外，部分组屋还可以纳入到选择性整体再开发计划（SERS），由政府以市场价回购，然后政府在原址上重建，新的组屋建好以后，还可以分到新组屋。但从1995年实施SERS计划以来，仅有4%的组屋被纳入到该计划。为解决中低收入老年人群体养老问题，自2009年起，实施了屋契回购计划（LBS），即“现金回购–再出租”。凡年满63岁的老年人，可将剩余屋契的一部分以市价卖给建屋发展局套现，一次性获得5000美元现金，改进后是壹万到贰万美元，以后每月可获得550美元补贴。对老旧组屋进行升级和改造，有利于提高老旧组屋的居住舒适度，延长老旧组屋的使用寿命。对老旧组屋启动的各项政府计划，可以帮助不同群体解决不同的实际问题，增加组屋的含金量。从这两年建屋发展局掌握的市场交易数据看，房龄满30年，甚至满50年的组屋，交易活动依然比较活跃，约占市场交易量的三成份额。表明组屋即便老旧了，依然还有消费市场。综合看，从政府到民间，再到市场，组屋都受到了国民青睐，组屋取得成功就在情理之中。第三、新加坡组屋对我们来说，有没有借鉴意义？应该是有的！我认为，组屋对我们最大的借鉴，应该是重建！经过20多年的高速发展，我们已经建盖了很多的高层建筑，以国家住建部的国家建筑标准看，寿命是不低于50年。在这些建筑临近50年的时候，怎么办？难道让它们自生自灭吗？组屋在房龄满30年的时候，有些组屋会被纳入选择性整体重建计划（SERS），政府以当时的市场价回购，并在原址上重建组屋，再分配给原来居住在这里的屋主。这里面的“回购”，文字表述叫回购，但其实是补贴，还有配套搬迁费，除了得到这些货币外，新建起来组屋后，还能得到最新设计建盖的组屋，是不是等于中了头奖！除了政府牵头搞的选择性整体重建计划（SERS），房龄满30年的组屋也可能被私营建筑公司洽谈收购，只要取得90%以上屋主同意即可实施。通过民间投资，按照市场价上浮一定水平收购组屋，再重建商品住宅小区，提高土地利用效率，节约土地资源。当然，能被民间资本看上的组屋，无疑地段、区位、配套之类都不会差才行。这给我们的启示是什么？其实，再过20多年，大量的高层住宅将临近使用寿命，如何合理处置这些高层住宅将是不得不面对的一个课题。处理得好，名利双收；处理不好，极易爆发社会矛盾。新加坡组屋的政府和民间两种重建模式，或可为我们未来的高层住宅重建提供参考。因此，我认为，组屋是适应新加坡国情的成功模式，很好的解决了新加坡人的居住问题。但这种模式不一定适合我们，尤其是像我们这样人多、地广的大国。纵观世界，美国、俄罗斯、加拿大、英国、澳洲，等等，都没有哪国采用这种模式。组屋模式虽然不适合我们，但组屋的重建经验是值得我们借鉴的，尤其是高层住宅重建，可以进一步研究，探索出适合我们的高层重建模式！